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Nebenkostenabrechnung für Vermieter, by Matthias Nöllke
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Über den Autor und weitere Mitwirkende
Dr. Matthias Nöllke arbeitet als Autor und Referent. Er ist für den Bayerischen Rundfunk sowie für zahlreiche Unternehmen und Verlage tätig.
Leseprobe. Abdruck erfolgt mit freundlicher Genehmigung der Rechteinhaber. Alle Rechte vorbehalten.
"Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbarenWas muss in den Mietvertrag?Wir haben es bereits zu Anfang des Kapitels angesprochen: Ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag ist Ihr Mieter nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu übernehmen. Daher sollten Sie in den Vertrag die folgenden vier Punkte aufnehmen: Eine Klausel, die festlegt, dass Ihr Mieter neben der Miete die Nebenkosten zu tragen hat. Eine Aufschlüsselung, um welche Arten von Nebenkosten es sich dabei handelt, also z. B. Kosten für die Müllabfuhr, die Hausreinigung, Strom, Wasser, Warmwasser und Heizung. Eine nähere Bestimmung, für welche Nebenkosten eine Pauschale erhoben wird und für welche Nebenkosten der Mieter eine Vorauszahlung leistet. Einen festen Betrag, in welcher Höhe sich die Nebenkosten bewegen. Wenn Sie einen Teil davon als Pauschale und einen andern als Vorauszahlung erheben, müssen Sie beide gesondert ausweisen.Nennen Sie unbedingt den Betrag!Seit jeher gilt der Grundsatz, dass der Mieter aus den Vertragsklauseln ersehen muss, welche Kosten auf ihn zukommen. Daher ist es auch so wichtig, dass Sie nicht nur die Positionen aufführen, für die der Mieter die Nebenkosten tragen muss (Strom, Gas, Gartenpflege); mindestens ebenso wichtig ist es, dass Sie einen festen Betrag nennen, die der Mieter für die Nebenkosten zu entrichten hat. Wenn Sie keinen Betrag angeben, sind die Schwierigkeiten vorprogrammiert: Es gibt keine Grundlage dafür, dass Sie von Ihrem Mieter eine Vorauszahlung verlangen können; noch weniger können Sie plötzlich eine Pauschale von ihm fordern.Was Sie tun können: Unter der Voraussetzung, dass die Nebenkostenvereinbarung wasserdicht ist, erstellen Sie eine Jahresabrechnung der vertraglich vereinbarten Nebenkosten und schicken Ihrem Mieter Ihre Nachforderung (da er bislang keine Vorauszahlungen leisten musste, wird es sich zwangsläufig immer um Nachforderungen in beträchtlicher Höhe handeln).Aber auch in diesem Fall kann sich Ihr Mieter weigern, die Kosten zumindest in voller Höhe zu übernehmen. Denn für ihn war bei Vertragsabschluss nicht abzusehen, dass er eine solche Nachzahlung zu leisten hat. Schließlich ist es ganz und gar unüblich, die Nebenkosten auf diese Weise abzurechnen.Das bedeutet nun nicht, dass Ihr Mieter in diesem Fall um die Zahlung der Nebenkosten herumkommt. "
Produktinformation
Taschenbuch: 206 Seiten
Verlag: Haufe, Rudolf; Auflage: 2 (November 2008)
Sprache: Deutsch
ISBN-10: 3448080608
ISBN-13: 978-3448080605
Verpackungsabmessungen:
18,8 x 16 x 2 cm
Durchschnittliche Kundenbewertung:
3.6 von 5 Sternen
11 Kundenrezensionen
Amazon Bestseller-Rang:
Nr. 3.513.064 in Bücher (Siehe Top 100 in Bücher)
dieses Buch ist sehr gut aufgebaut und gibt umfassend Information über alle Bereiche der Nebenkosten. Abschläge in der Bewertung müssen allerdings für die Mustertexte auf der CD gegeben werden, da dies Texte sind, welche dringend überarbeitet werden sollten..
..bin mit meinem Kauf vollsten zu frieden....ich würde mich wieder dafür entscheiden bei euch erneut zu kaufen,vielen dank
Das Buch ist einfach zu lesen, es gibt sinnvolle Vorschläge auf rechtlich fundamentierter Basis, wie die anfallenden Nebenkosten an den Mieter weiter verrechnet werden können, bzw. sollen.
Eine Nebenkostenabrechnung korrekt und unanfechtbar anzufertigen, ist mit Sicherheit nicht leicht, wird aber gerade von privaten und eher unerfahrenen Vermietern auf die "leichte Schulter" genommen.Solange man einen Mieter hat, mit dem man sich gut versteht, mag alles gut gehen. Aber Nebenkostenabrechnungen sind sehr schnell anfechtbar und man bleibt als Vermieter auf vielen Kosten sitzen.Das vorliegende Buch beschreibt alle notwendigen Aspekte einer Nebenkostenabrechnung, bleibt dabei gut verständlich und hat zusätzlich noch eine CD mit Mustertexten etc. beiliegend.Wie ein anderer in seiner Beurteilung schon schrieb: es ist für die Profis unter den Vermietern sicherlich nicht ausreichend, aber für private Vermieter zeigt es die Problematiken und hilft dem "kleinen" Vermieter, diese zu umgehen.Außerdem muß ich den Preis des Buches (gegenüber anderen) positiv herausstellen, insbesondere weil eine CD beiliegend ist.
Von einem Haufe-Produkt habe ich eigentlich ein wenig mehr erwartet! Die Tips und Hinweise im Buch sind ja noch ganz OK, aber die Dateien auf der CD sind m.E. der letzte Schrott und nur Alibi für eine CD Beilage. Das kann ich schneller und besser selber machen - enttäuschend! Oder zu billig, da zahl ich lieber etwas mehr und kann eine vernünftige Vorlage auch verwenden. Das ärgert mich schon sehr!!
Positiv: das Buch beschreibt viele rechtliche Fallstricke in einfachen Worten die auch ein Nicht-Jurist oder Profi-Vermieter verstehtNegativ: die juristisches Seite ist völlig übergewichtet! Bei dem Titel und der Beschreibung hätte ich mir einen wesentlich tieferen Einblick in die Abrechnung als solches gewünscht! Was sind die möglichen und gebräuchlichen Schlüssel, wie lautet die korrekte Formel zur Berechnung des Energieverbrauchs zur Warmwassererzeugung ? (habe ich dann im Internet gefunden: Energie (in KWh): 2,5 x Volumen x (T warm - T kalt (= 10°)).Die Abrechnung der Müllgebühren per Kg (jeder Mieter hat ne eigene Tonne) oder die Umlagefähigkeit von Solaranlagen werden kaum bzw. gar nicht behandelt.Die CD stopft da leider auch keine Lücken...Fazit: 2 Sterne + einen Sympathie Stern für den Sprachstil und den Preis.
Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch, behaupten Mietervereine. Wenn man dieses Buch gelesen hat, ahnt man warum: Es gibt so viele Fallstricke und nicht unmittelbar einleuchtende Regelungen, dass man leicht einen Fehler macht. Gerade bei "formalen Fehlern" kann die gesamte Abrechnung ungültig werden. Um das zu vermeiden, ist dieses Buch eine enorme Hilfe, finde ich. Es ist sehr logisch aufgebaut, informiert einen, wie man die Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart, welche Arten von Nebenkosten es überhaupt gibt, ob man neu entstandene Nebenkosten abrechnen kann, welche Verteilerschlüssel es gibt, welche Fristen eingehalten werden müssen und so weiter. Außerdem gibt es viele Hinweise, wie man reagieren kann, wenn der Mieter die Abrechnung beanstandet, wenn er die Vorauszahlungen einstellt oder wenn er die Originalbelege sehen will. Der Autor dekliniert die Fälle regelrecht durch, man erfährt, was man im einfachsten Fall tun kann und was einem im schlimmsten Fall droht (keine Abrechnung, keine Belege, Mieter klagt). Das alles in einer gut verständlichen Sprache. Schade nur, dass kein Abrechnungsformular auf der CD enthalten ist. Es reicht aber immer noch locker für fünf Sterne.
Positiv:Die enthaltenen Informationen zum erfolgreichen Abrechnen mit dem Wohnungsmieter sind ausreichend.Der Autor bemüht sich mit seinem Schreibstil sehr um neutrale Sachlichkeit.Für einfache Wohnungsmietverhältnisse geeignet.Negativ:Der Autor braucht 45 Seiten, um die umlagefähigen Nebenkosten zu beschreiben und macht dabei im wesentlichen nichts anderes, als die Betriebskostenverordnung abzuschreiben.Zur Trinkwasserverordnung (Thema: Legionellenprüfng) habe ich nichts gefunden, dabei ist das schon seit 2011 relevant.Zur Energieeinsparverordnung habe ich auch ein paar Hinweise vermisst.Nichts zu den haushaltsnahen Dienstleistungen, wofür fast jeder Mieter heute eine Aufstellung verlangt.Nichts zur Abrechnung von Geschäftsräumen.Die mitgelieferte CD ist mir zu überladen und deshalb unübersichtlich.Meine Empfehlung für Interessenten der Materie:"Rechne mit Deinem Mieter ab, Betriebskosten, die zweite Miete" von Thomas Trepnau, Auflage 2012 Amazon ISBN 3981499603. Hier werden die o.g. Lücken geschlossen und das für nur 3,--€ mehr...Drei Sterne gebe ich trotzdem, weil der Preis ok ist und es für Vermieter mit unkomplizierten und reinen Wohnungsmietverträgen fast ausreicht
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